空き家を売却する時にかかる税金　不動産売却コラム | 藤沢・茅ヶ崎・鎌倉の不動産売却・買取ならセンチュリー21富士ハウジング

空き家を売却する場合の税金

空き家を売却した場合、売却によって得られた利益を「譲渡所得」といいます。この譲渡所得に対して、所得税と住民税、復興特別所得税がかかります。復興特別所得税とは、東日本大震災の復興のための税金です。令和19年まで所得税に対して2.1％の税金が加算されます。これらが、空き家を売却する場合にかかる税金です。

他にも、空き家売却時に「譲渡所得税」がかかると聞いたことがありませんか？名称が異なるため、税金が4つかかるように感じられるでしょう。
しかし、譲渡所得税は譲渡所得にかかる税金の総称です。つまり、先に紹介した税金をまとめて呼んでいるだけです。

譲渡所得について

譲渡所得は売却によって得られた利益のことです。不動産の売値がそのまま譲渡所得と判断されるわけではありません。譲渡所得の計算は、以下の形で行われます。

譲渡所得=収入金額－（取得費＋譲渡費用）

収入金額とは、空き家を売却した際に受け取った代金のことです。また、売却時に固定資産税と都市計画税の精算を行った場合、その金額も収入金額に含まれます。
続いて取得費とは、不動産を購入する際にかかった金額のことです。不動産の購入金額や、購入時の仲介手数料、購入時に支払った税金などが含まれます。

最後に譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用のことです。売却時には、手続きを進めるためにあらゆる書類の準備が必要になります。その際にかかる費用や、不動産会社に支払う仲介手数料、売買契約書に貼る印紙代などが含まれます。

これらを計算式に当てはめ、譲渡所得がプラスになった場合は所得税と住民税の納付が必要です。反対に、譲渡所得が0円やマイナスになる場合は、空き家を売却しても税金はかかりません。

税金額の計算方法

税金の支払いが必要な場合、所得税と住民税をそれぞれ支払います。

・所得税=譲渡所得×所得税率

・住民税=譲渡所得×住民税率

所得税と住民税は、それぞれ上記の計算方法で行います。所得税率と住民税率はそれぞれ異なるため、所得税と住民税は異なる金額が算出されます。

また税率は、空き家を所有していた期間によっても異なるのでチェックしておきましょう。保有していた期間が5年以上の場合、所得税率は15％、住民税は5%です。
5年未満の場合は、所得税率は30％、住民税は9%です。所有期間が短い方が、税率は高くなります。

しかし、この期間には空き家になる前の所有期間も含みます。例えば、両親や祖父母が住んでいた空き家を売却する場合、両親・祖父母が所有していた期間を含めて計算します。そのため、空き家になってから1年も経たないうちに売却したとしても、元所有者が5年以上所有していれば問題ありません。

3,000万の特別控除は使える？

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。しかし、特例として3,000万円の特別控除が受けられる場合があります。最大3,000万円の特別控除が受けられれば、税金の負担を軽減できるでしょう。税金を少しでも安く抑えるためには、利用しておきたい制度です。

3,000万の特別控除が受けられる条件

3,000万円の特別控除を受けるためには、いくつかの条件があります。すべての条件を満たしていないと控除は受けられません。自身の売りたい空き家が該当しているか確認してみましょう。

1.住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること

2.家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を結び、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること

3.また家屋を取り壊した後、譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に使用していないこと
売った年の前年および前々年にこの特例、またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと

4.売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと

5.売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

6.売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

出典：国税庁 No.3302マイホームを売ったときの特例

空き家になってから3年目の12月31日までに売却し、マイホームの他の特例制度を利用していなければ、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除が受けられます。譲渡所得が3,000万円以内であれば、特別控除を利用して譲渡所得税を0円にできるのです。

空き家に係る譲渡所得3,000万円の特別控除の特例

親が住んでいた空き家を売却する場合、空き家に係る譲渡所得の特例が利用できます。この制度は、空き家を放置しておくことでリスクやデメリットが大きいことから、平成27年に「空き家対策の推進に関する特別措置」が設けられたことで生まれた特例です。

ただし、どの空き家でも特別控除が受けられるわけではありません。適用条件について確認しましょう。

1.被相続人が亡くなった時点で一人暮らしをしていた

2.昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てである

3.相続から譲渡まで空き家だった

4.譲渡対価が1億円を超えていない

被相続人が亡くなった時点で一人暮らしをしていた
両親や祖父母などから空き家を相続する場合、被相続人が亡くなった時点で一人暮らしをしているのが条件となります。被相続人に同居人がいた場合は、対象外となります。

例えば、介護のために子どもや親戚が同居していた場合は、被相続人が亡くなった後に家を出た場合でも対象にはなりません。亡くなって、家に人がいなくなってしまったから空き家になったというのが条件です。

昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てである
昭和56年5月31日以前に建てられた建物は、現在の耐震基準を満たしていない建物がほとんどです。空き家として放置しておくと倒壊のリスクが高いため、売却を勧める意味を込めて特例条件に含まれています。

ただし、昭和56年5月31日以前に建てられた建物を譲渡する場合は、建物を取壊して土地だけを譲渡するか、耐震基準を満たすためのリフォームを行ってから譲渡しなければなりません。
耐震基準を満たしている場合は、そのまま譲渡しても特例が受けられます。まずは、自身が所有している空き家がいつ建てられたものか確認し、耐震基準を満たしているのかどうか確かめておきましょう。

相続から譲渡まで空き家だった
空き家に係る譲渡所得3,000万円の特別控除を受けるには、相続してから譲渡するまで空き家でなければなりません。相続してから譲渡するまでの間に自分や身内が住んでしまうと、特例の対象外となります。他にも、事業用として使ったり貸したりしても対象にはなりません。

譲渡対価が1億円を超えていない
建物や土地の譲渡価格が1億円を超える場合は、対象外となります。空き家が1億円を超えることはないと考えるかもしれませんが、相続開始の日から最初に譲渡した日から3年を経過する年の12月31日までの譲渡を合計して判断されます。
この譲渡には贈与や低額譲渡も含まれるため、期間内に被相続人のものを譲渡や贈与した分も計算しておきましょう。3年間で計算してみると、意外と1億円を超えていたという場合もあります。

空き家をそのまま放置すると？

空き家がなかなか売れずに放置し続けると、どうなるのでしょうか？自分の所有物だから、放置していても問題ないだろうと考える人は多いと思います。しかし、売れない、利用手段がないからといって、手入れをせずに放置すると大変なことになるかもしれません。

老朽化が進んで手をつけられなくなる

空き家の状態で放置すると、家はすぐに老朽化してしまいます。人が住んでいる状態であれば、日々窓を空けたり家を出入りしたりするため、外から新鮮な空気が入り、風通しが良いでしょう。
しかし、空き家で締め切った状態のままでは、風通しが悪く埃っぽくなり、壁紙や天井、建物の骨組みが湿気ていき、腐っていきます。特に木造住宅の場合は、木が腐っていき建物の倒壊の危険性があります。

犯罪に巻き込まれる可能性がある

空き家のまま放置していると、犯罪に利用される可能性があります。例えば、人がいないのを良いことに空き家に侵入し、中で犯罪となる取引を行ったり、犯罪者の隠れ家とされたりするかもしれません。他にも、勝手に家の中を寝床として住み着く人も出てくるでしょう。

それだけではなく、「空き家だから良いだろう」と放火される可能性もあります。放置した空き家は犯罪を誘発しやすいため、定期的な手入れを心がけたいです。

特定空き家に指定される可能性がある

空き家をそのまま放置し続けると、特定空き家に指定され、罰則が課される可能性があります。特定空き家とは、以下の状態になっている空き家のことを指します。

・今にも倒壊しそうなほど古くなっている

・ごみが放置されている、害虫が発しているなど衛生上で有害となる恐れがある

・周辺住民の生活環境を妨げている

・景観を損なっている

これらに当てはまる状態まで放置し続けると、自治体から特定空き家に指定されます。特定空き家に指定されるとどうなるのか、順番に解説していきます。

管理の改善を求められる
特定空き家に指定される建物は、倒壊の危険性や害虫の発生により近隣住民に迷惑を与えています。多くの場合は、近隣から通報が入ることで調査に乗り出し、持ち主に改善を求めるという流れになります。
この時点で問題となる箇所を改善できれば、罰則が課されることはありません。早めに対応するようにしましょう。

改善されない場合は指導が入る
改善を求めても改善しなかった場合は、行政から指導が入ります。改善を求める最初の段階よりも、厳しく指導されます。ここまでくると、早急に対応をしなければなりません。改善方法がわからないという場合は、その旨を相談しましょう。

勧告が出されると税金が6倍になる
指導が入っても改善されない場合は、勧告が出されます。倒壊の危険性のある建物は、倒壊することで近隣の家を巻き込んだり通行人など人命に関わります。そのため、行政は一刻も早く対応してもらうために勧告を出すのです。

勧告を受けると、空き家にかかる固定資産税が6倍になります。それは、空き家で軽減されていた6分の1の固定資産税が通常通りになるからです。こうなると、一刻も早い対応が必要です。

命令が出されると罰金が課される
勧告を受けても放置していると、最後には命令がくだされます。これが最終通告と考えてください。この命令にも応じずにいると、50万円以下の罰金が課されます。この罰金がかかる理由としては、命令に応じない場合に行政が空き家を壊してしまうからです。

行政が特定空き家として指定して、命令までくだす状態の空き家は、周辺住民に危険が伴う状態だからです。建物を取り壊した後、その費用が所有者に請求されます。請求されたお金を払えない場合は、財産を差し押さえられます。
放っておけば大丈夫という問題ではないので、特定空き家に指定される前に手入れをするのが大切です。それでも特定空き家に指定されてしまった場合は、市町村に相談して解決策を見つけましょう。

まとめ

空き家を売却する時にかかる税金は、所得税と住民税です。譲渡所得がプラスにならなければ税金はかからないので、今一度所得の計算をしておきましょう。3,000万の特別控除を利用すれば、本来かかる税金を0円にすることができます。所有している空き家が当てはまるのかどうか、条件を確認しておきましょう。

また、空き家は放置し続けると近隣に迷惑がかかります。特定空き家に指定されると、修繕費や最悪の場合罰金を課されるため、定期的な手入れをして、綺麗な状態で譲渡できる人を見つけたいものです。