空き家を売却する時の注意点　不動産売却コラム | 藤沢・茅ヶ崎・鎌倉の不動産売却・買取ならセンチュリー21富士ハウジング

空き家を売却する時の注意点

空き家を売却する時には、確認しておかなければならないことがあります。ここでは、売却時に注意しておきたいことを5つご紹介します。

売却前に空き家を解体/リフォームしない

空き家の売却を考える際、解体やリフォームを先に行うのは注意が必要です。「建物が古くボロボロになっているから、このままでは売れない」と自己判断で動くと損をするかもしれません。確かに、古い建物が残っている状態よりかは、更地の方が売れる可能性は高くなる傾向にあります。

しかし、空き家の状態によっては建物がそのまま残っている状態の方が活用しやすい場合もあります。例えば、内装に手を加えれば住める状態ならば、自分の好きなようにリノベーションしたい購入者が現れるかもしれません。そうした人は、古い物件を安く購入して自分好みに作り替えたいと考えています。古い空き家にも需要があるので、独断で解体やリフォームを行わないようにしましょう。

何よりも、独断で解体やリフォームを行ってしまうと、それらの費用はすべて自腹で捻出しなければなりません。売れるかどうかわからない状態で、先に高額な費用を支払うのはリスクが伴います。売却先の不動産会社と相談しながら、必要に応じて判断しましょう。

また、空き家を解体すると、土地にかかる固定資産税が6倍になります。住居が建てられている状態の土地には、「住宅用地の特例」が適用されるため固定資産税は通常の6分の1になっています。そのため、住居の部分がなくなってしまうと、通常通りの固定資産税がかかるため支払う税金が上がってしまうのです。

空き家の所有者を確認する

長年人が住んでいない空き家を売却する場合は、必ず所有者を確認しましょう。特に親や祖父母、親族が暮らしていた家を譲り受けた場合は、所有者が最初に購入した人の名前になっているかもしれません。

所有者以外は売却できない
不動産を売却する場合、例えその家が長年誰も住んでいない空き家だったとしても、売買契約を行えるのは登記簿上の名義人だけです。法律上の名義人のみが契約を行える状況じゃなければ、大切な資産を他人に奪われてしまう可能性があるからです。
そのため、例え親族であっても所有者が異なる状況で空き家を売ることはできません。必ず現在の所有者を確認し、所有者変更の手続きを行ってから売却活動を行うようにしましょう。

所有者を確認する方法
空き家の所有者は、権利証、登記識別情報、登記事項証明書のいずれかで確認できます。権利証は2005年に法改正され、登記識別情報としてインターネットで管理されるようになりました。そのため、空き家が2005年以前に建てられたものであれば、権利証の書類が保管されているはずです。

登記識別情報は、パスワードで管理されています。不動産所有時に発行されたもので、再発行はできません。権利証も登記識別情報のパスワードも確認できなかった場合は、登記事項証明書で所有者の確認を行いましょう。

登記事項証明書は、法務局で手続きを行えば誰もが取得できるものです。直接窓口に行く方法と、ホームページから郵送の申請をする方法があります。ホームページから申請をすれば、自宅ですべてが完結するので手間がかかりません。

所有者が亡くなっている場合は相続登記する
所有者がすでに亡くなっている場合は、相続登記を行って名義変更をしなければなりません。その際、自分以外に相続の対象となる人がいる場合は、必ずすべての人の了承を得る必要があります。祖父母の場合は、親の兄弟やその子どもなど相続人は多岐に渡ります。
勝手に相続をして売却をしてしまうと、トラブルにつながるかもしれません。あらかじめ確認をしたうえで、相続登記の手続きを進めるようにしましょう。

契約不適合責任を問われる可能性がある

空き家の売却時は、物件の劣化状況や欠陥具合をあらかじめ確認しておきましょう。売却後に、契約時に知らされていなかった物件の欠陥が見つかった場合、契約不適合責任が問われる可能性があります。「全体的に古くて、大雑把にしか確認していなかった」「そこまで壊れていると思わなかった」ではすまされません。故意でなくとも、契約と異なっている点があれば売主の責任が問われます。

空き家は長年放置状態にしている人が多いため、家の状態を把握できていない人がほとんどです。売却を行うと決めた時には、専門家に「住宅診断」を行ってもらいましょう。プロの目で確認してもらい、家の状態を正確に記してもらえば責任を問われる心配がなくなります。

3,000万円の特別控除の対象外になる

平成28年度より「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設されました。この税制では、一定の要件を満たせば譲渡所得の際にかかる費用から3,000万円の特別控除が受けられます。譲渡所得とは、不動産を売却した時に利益が出た場合に、支払う税金のことです。

特例の適用を受けるための要件は、次の通りです。

・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する

・日の属する年の12月31日までに売ること

・売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

参考：国税庁

相続した空き家を売却する場合は、相続から3年後の12月31日までに売却しなければ、特別控除は受けられません。相続した空き家をすでに長年放置してしまっている場合は、特別控除は受けられないため譲渡所得にかかる税金が高くなります。

特定空家に指定される可能性がある

長年空き家として放置し続けていると、特定空き家に指定される可能性があります。特定空き家とは、そのまま放置していると倒壊の危険があるものや、衛生面で著しく有害となる恐れがある状態の空き家のことを指します。

特定空き家に指定されると、周囲の景観を損なう原因となっていたり、周辺住民の生活環境を脅かす可能性があったりするため、自治体からの指導が入ります。指導を受けた後、すぐに不適切と助言を受けた場所を改善すれば問題ありません。しかし、指導を受けても放置し続けてしまうと、「住宅用地の特例措置」の対象から外されてしまいます。
「住宅用地の特例措置」から外されてしまうと、固定資産税の優遇措置が受けられません。そのため、固定資産税が最大6倍に膨れ上がる可能性があります。

特例措置が適用される場合と、されない場合の固定資産税について以下の条件をもとに計算してみましょう。
空き家の敷地面積が200㎡以下
建物に対する課税標準額が500万円
土地に対する課税標準額が200万円

上記の条件下で、特例措置が適用された場合の計算は以下の通りです。
  

建物	500万×1.4%(税率)＝7万
土地	2000万×1/6(住宅用地の特例措置による減額)×1.4％(税率)=4.7万
合計	11.7万円

特例措置が適用されない場合は、以下のようになります。

建物	500万×1.4%(税率)＝7万
土地	2000万×1.4％(税率)=28万
合計	35万円

参考：「NPO法人空家・空地管理センター」

土地に対する課税の減額がなくなると、23.3万円高額になります。特定空き家に指定される前に、空き家の手入れを行った方が固定資産税を安く抑えられます。
さらに、特定空き家の勧告を受けて特例措置の適用がなくなった後、自治体から受けた命令を無視した場合、最大50万円以下の過料が課せられます。特定空き家として自治体から指導を受けた場合は、時間を空けずにすぐに対応した方が良いでしょう。
 

空き家を売却するメリット、デメリット

空き家を売却する前に、メリット・デメリットも押さえておきましょう。メリットを強く感じられるのであれば、売却する価値があります。メリット・デメリットをそれぞれご紹介します。

空き家を売却するメリット

空き家の注意点について見てきましたが、空き家を売却するメリットはあるのでしょうか？ここでは、空き家を売却した場合に考えられるメリットを4つご紹介します。

維持費がかからなくなる
空き家を所有し続けていると、空き家を綺麗に保つための維持費がかかります。定期的に掃除をする時間や手間、換気をしに行くなど空き家を維持するための労力は大きなものです。加えて、内装のどこかしらが壊れてきたり、クロスが剥がれたり、外壁がボロボロになってきたりした場合には手を加える必要もでてくるでしょう。
空き家を売却すると、そうした日々の手間がなくなります。壊れた箇所を修理したり、確認したりしに行く必要がありません。

固定資産税の支払いがなくなる
空き家を所有していると、毎年必ず固定資産税と都市計画税がかかります。誰も住んでいなくても、自分が所有者として保有している限りは毎年税金を収めなくてはなりません。古い空き家だとしても、固定費としては大きなものとなるでしょう。

建物がある状態では、固定資産税は通常の6分の1の支払いですみますが、それでも支払い続けることに変わりはありません。売却してしまえば、物件の売却費用が手元に入り毎年の固定資産税の支払いがなくなります。空き家を売却した方が、所有し続けるよりも長い目で見ても出費が減るのがわかります。

災害リスクを抑えられる
空き家のまま放置し続けていると、災害リスクも考えなければなりません。隣近所が火事になり燃え移り、倒壊する危険もあるでしょう。また、長く住まれていない空き家は放火の対象になりやすいです。木造住宅だと、あっという間に全焼してしまいます。
倒壊のリスクや、周辺住居に火を移してしまう可能性もあります。空き家のまま放置し続けていると、思わぬことで家屋をなくしてしまうかもしれません。そうなる前に、空き家を売却してしまった方が危険性を防げます。

資産価値の低下を防げる
空き家として長く放置し続けると、資産価値はどんどん下がっていきます。放置されている年月だけ建物は老朽化していき、築年数だけが経っていくからです。資産価値が下がり切ってしまうと、より売却するのが難しくなるでしょう。

空き家を売却してしまえば、更地にして購入者が新たに家を建てられます。土地の状態になると、さまざまな利用価値が考えられるため、新たに建てる建物によってその土地自体の資産価値が上がる可能性もあります。空き家の売却は早めに行うのが良いでしょう。

空き家を売却するデメリット

反対に空き家を売却するデメリットには、どのようなことが考えられるでしょうか？売却することで起こりうるデメリットは以下の2つです。

売却までに時間がかかる
空き家の売却には、時間がかかります。特に長年放置し続けて建物が老朽化している状態では、買い手を見つけるのは難しいでしょう。売却を担当してくれる不動産会社を見つけるにも時間がかかる可能性があるので、スケジュール通りには進まない場合がほとんどです。

実際に売却するまでにも時間がかかってしまうので、売却するかどうか悩んでいる方は、早めに売却活動に動き出すようにしましょう。不動産会社探しから空き家を売るための方法探し、引き受けてくれるところを見つけるだけでも時間を要します。

空き家の所在する地域に特化した不動産会社を見つけられれば、売却できる可能性は高くなります。まずは、空き家の所在する地域から不動産会社を検索し、空き家を取り扱ってくれる会社を見つけましょう。

状況によっては解体やリフォーム代がかかる
空き家を売却する場合、家屋の状態によっては売却前に解体やリフォームが必要になるかもしれません。その場合、基本的には売主の負担となります。売却前に大きな費用がかかってしまうのがデメリットです。

ただし、不動産会社の売却条件によっては、買い手が見つかってから解体作業を行える場合があります。売却が確定したうえで解体作業に望めるため、費用を捻出することへの負担を軽減できるでしょう。

まとめ

空き家を売却する時は、空き家の所有者確認と空き家の状況確認を必ず行いましょう。所有者が異なる状態での売却はできません。
また、契約不適合責任が問われないように家の状態を把握しておく必要があります。プロに診断してもらうと、間違いがなく安心です。空き家の売却を考え始めたら、まずは不動産会社に相談するのが最適です。