任意売却の流れや期間　不動産売却コラム | 藤沢・茅ヶ崎・鎌倉の不動産売却・買取ならセンチュリー21富士ハウジング

任意売却の流れ

任意売却を選択するにあたって、手続きの詳細や流れを正しく理解することは不可欠です。どのような手続きが存在し、それらをどのような順序で進めていくのかしっかりと把握しておきましょう。

金融機関からの督促・状況整理

住宅ローンの滞納が2か月以上続くと、金融機関からは「支払い請求書」が送られてきます。滞納している住宅ローンの金額や遅延損害金が記載されていますが、この段階で支払いをきちんと行えば大きな問題はありません。しかし、返済が進まずに滞納が続く場合、さらなる支払い促進のための「催告書」と呼ばれる通知が届きます。

催告書には、「期限の利益喪失」という重要な内容が含まれています。期限の利益とは、住宅ローンの分割払いが可能な権利のこと。期限の利益を喪失すると、金融機関から一括返済を要求されることになります。保証会社を利用している場合は、期限の利益を喪失した時点で保証会社が債務者に代わり金融機関への一括返済を行います。そして、債権者は保証会社に変更されることになります。

重要なのは、最初の通知が届いた時点で、残債の金額や家の売却価格について調べること。自身の家と似た条件の物件価格を不動産ポータルサイトや広告で調べると、おおよその相場価格を知ることができます。この相場価格を基に、「売却した場合、残債を完済できるのか」「残債を完済するための最低価格はいくらか」などを把握しておきましょう。

正確な残債と滞納額は、金融機関に問い合わせて確認する必要があります。さらに、今後の返済についても金融機関と相談することをおすすめします。金融機関から、返済計画の見直しや一時的な支払い猶予措置などの提案があるかもしれません。状況整理をするためにも、適切なアドバイスを受けることは必要です。

不動産会社の選定・打合せ

任意売却を進めるためには、不動産会社の選定や打合せが必要となります。
金融機関との相談の結果、任意売却が適切な解決策となった場合は、不動産会社へ相談をしましょう。ただし、任意売却は通常の不動産売却とは異なる要素が多いため、任意売却の実績が豊富な不動産会社に相談することがおすすめです。

ここで大切なのは、複数の不動産会社に相談して物件の査定を依頼すること。任意売却の実績や査定額、担当者との相性などを比較しながら、信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産会社が決定したら、売却にかかる費用や税金などの概算見積りを依頼します。これらの費用は、債権者の合意が得られれば、必要経費として売却価格から支払うことが可能です。
また、任意売却でも通常の不動産売買と同様に、仲介手数料が発生することを忘れないようにしましょう。

不動産会社との打合せでは、売却に関する詳細な情報や条件を共有し、売却活動の計画を立てます。不動産会社は、適切なマーケティング戦略や販売手段を提案してくれるでしょう。また、売却の進捗状況や購入希望者の反応についても定期的に報告を受けることができます。

任意売却の過程において、不動産会社はあなたの代理人として交渉や手続きを行います。債権者との交渉や必要な手続きを円滑に進めるために、不動産会社と密に連携しましょう。
全体を通して、信頼性と経験豊富な不動産会社を選び、査定額や費用の見積もり、売却活動の計画について詳細に打合せを行うことが重要です。

任意売却の交渉・同意

売却価格や売却時期について先が見えてきたら、金融機関に対して任意売却の承諾を得るため交渉を行います。売却後もローンを完済できない場合、残債額によっては金融機関から承諾が得られないかもしれません。そのため、金融機関との協議は密に行い、状況を細かく把握するようにしましょう。

住宅ローンを借りる際には、不動産に抵当権を設定します。抵当権とは、返済が滞った場合に優先的に返済を受ける権利のこと。抵当権が付いたまま不動産の売却をすることはできないため、ローンを完済し抵当権を抹消するというのが通常の流れです。返済できない場合は、事前に金融機関へ相談し、抵当権を抹消してもらうための承諾を得なくてはなりません。

また、金融機関が決定権を持っている売却可能な期間についても相談しましょう。金融機関との交渉を通じて、売却価格や売却時期、抵当権の抹消に関する同意を取り付けることが重要です。

任意売却に関する交渉と金融機関からの同意取得は、時間も労力も要するものです。しかし、債務者としては協力性を持ちながら、金融機関との円滑なコミュニケーションを図ることが大切。金融機関との交渉を適切に進めることで、任意売却の手続きをスムーズに進めることができます。

売却活動開始

債権者からの承諾を得た後、不動産会社との間で媒介契約を締結し、売却活動を開始します。一般的に、売却期間は1〜6ヶ月程度とされていますが、競売を回避するためにはできるだけ早い売却が望ましいでしょう。

売却活動では、売却期間内に最適な買い手を見つけることが目標です。
不動産会社は広告やインターネットなどを通じて、売主の立場に合わせた売却活動を行います。価格重視や時間重視、家族の状況重視など、それぞれ重視ポイントが違うためです。

また、売却活動の中で、債務者が現在の家に住み続けたい場合には、リースバックや買戻しの提案がなされることもあります。不動産会社は、債務者の希望や状況に合わせた売却方法を提案し、柔軟に対応していきます。
売却活動の過程で、債権者との連携や不動産会社のサポートを受けながら、効果的な販売戦略を実施していきましょう。

内覧対応・申し込み

売却活動は、債務者がまだ家に住んでいる状態で行われることがほとんどです。購入検討者が内覧に訪れるため、債務者は家の内外を念入りに清掃し、生活感を過度に出しすぎないよう注意しましょう。
不要な物は片付け、庭やベランダなど外部もきちんと整備します。室内に傷や汚れがある場合は、できる限り修繕しておくことで、より良い印象を与えることができます。

また、家の特徴や魅力を引き立たせる工夫も有効です。内覧時に良い状態を保つことで、購入意欲が高まるかもしれません。購入希望者への丁寧な対応も重要であり、売却を早めるために意識しましょう。

内覧をした人が物件を気に入ってくれた場合、申し込みが入ります。申し込みは、不動産会社や仲介業者を介して行われるのが一般的です。
申し込み後には、不動産会社や仲介業者によって申込者の審査が行われます。審査の内容は、収入や雇用状況、前の住まいでの滞納状況など。審査結果によっては、契約が成立しない場合もあります。

内覧対応と申し込みは、物件の売却において重要なステップです。内見時に良い印象を与え、申し込みを受けるためには、物件の魅力を最大限に引き出すことが求められます。

売買契約

買主と売買条件に合意が得られた場合、債権者に対して購入申込書と売買代金配分表を提出します。配分表とは、任意売却の際に「売却代金をどのように配分するか」を明示するための表のことです。それには、物件の概要や売却代金などが詳細に記載されます。この書類は不動産会社が提供してくれます。

売買契約には、売却に関連する諸費用も含まれます。諸費用とは、仲介手数料や登記費用、印紙代、固定資産税など、売買にかかる費用のこと。引越し費用も必要に応じて記載することができます。

さらに、マンションの管理費や修繕積立金の滞納がある場合は、売買代金配分表に記載し、債権者に相談しましょう。ただし、債権者によっては、これらの滞納分を売買代金から支払うことを認めてくれないケースもあるため注意が必要です。
債権者の合意が得られたら、買主と売買契約を締結することができます。売却活動中から債権者に対して状況を細かく報告しておくことで、円滑に手続きを進められるでしょう。

決済・引渡し

売買契約が成立した後、不動産の決済と引渡しの手続きが行われます。通常、約1ヶ月後が目安ですが、具体的な日程は売主と買主の準備状況によって調整されます。金融機関と相談し、希望日を設定しましょう。

売買金額は、まず債務の返済に充てられますが、交渉次第で引越し代や余剰金として手元に残せることもあります。
売却が決まったら新しい住居を探し、引越しの手配をします。売却から引越しまでの期間は、不動産会社に相談しながらスムーズに進めると良いでしょう。

任意売却では、決済・引渡しと同時に売買代金配分表に基づいて代金の支払いが行われます。さらに、同日に抵当権の抹消手続きも行われます。これらの手続きを正確に行うことで、売主と買主の間で不動産の引渡しと所有権の移転が完了します。

任意売却の期間

任意売却の期間は個々の状況により異なりますが、早めの依頼が重要です。ローン滞納初期の段階で任意売却を検討し、周囲に知られる前に売却することが望ましいでしょう。放置すると督促が進み、状況は厳しくなります。

周囲に知られるといったデメリットも出てくるかもしれません。早期の任意売却依頼によって円滑な手続きを進めましょう。任意売却にかかる具体的な期間はケースバイケースですので、専門家と相談しながら進めることが重要です。

任意売却のタイムリミット

住宅ローンの支払いに苦しみ始めた場合、注意すべきポイントは「ブラックリスト入りするタイミング」です。ブラックリストとは、信用情報機関の「事故情報」名簿のことで、名前が載ると様々なデメリットが生じます。たとえば、新たな住宅ローンやカードローンが組めなくなったり、既存のクレジットカードの利用限度額が減額されたり、クレジットカードの更新ができなくなったりする可能性があります。

ブラックリスト入りするタイミングは、住宅ローンの滞納から約3ヶ月目です。ブラックリストに入る前に売却するなら、通常の一般的な売却手続きで問題ありません。
しかし、ブラックリストに名前が載ってしまった場合、債権者から一括返済を要求されることになります。一括返済ができないままだと、競売手続きに移行してしまいます。

競売を避けるためには、債権者の合意を得て競売以外の手段で売却する必要があります。この手段が「任意売却」です。任意売却は債権者の合意が必要なため、通常の売却とは異なります。
ただし、競売手続きが始まっても、一定の期間内であれば競売を取り下げることが可能です。競売の取下げは債権者が行いますので、債権者が任意売却に合意していることが必要です。

もし競売の取下げが叶わなかった場合、最終的には競売が実行されることになります。したがって、ブラックリスト入りを回避し、任意売却を行うことが重要です。早めに債権者との協議を始め、適切な手続きを進めることで、競売を避けられる可能性が高まります。

任意売却はいつ始めるべき？

任意売却を始めるべきタイミングは、住宅ローンの滞納から期限の利益喪失までの期間です。この期間内に任意売却を進めることが重要です。
滞納から期限の利益喪失までのステップは次の通りです。1ヶ月目に支払い依頼通知が届き、2ヶ月目に来店依頼や督促状が届きます。3〜5ヶ月目には催告状が送られ、6ヶ月目には期限の利益喪失に関する書類が送られます。

滞納期間を超えると、債権者との任意売却交渉が始まります。保証会社を利用している場合、期限の利益喪失後に代位弁済が行われます。
債権者との交渉には数週間から約1ヶ月かかる場合があります。専門家や不動産会社、弁護士に相談し、査定を受けたり交渉を行ったりする必要があります。売却期間は通常約3〜6ヶ月です。

任意売却を成功させるためには、滞納初期の段階で早めに行動し、適切な専門家のサポートを受けることが重要です。個別の状況により異なるため、相談しながら具体的なスケジュールを立てましょう。
 

まとめ

任意売却の流れや期間についての解説を通じて、任意売却の重要性とスムーズな進め方をお伝えしました。住宅ローンの返済が困難な状況で選択する任意売却は、早めの行動が重要であり、専門家の助言を受けながら計画を立てることが必要です。

滞納から期限の利益喪失までの期間や債権者との交渉、売却活動など、ステップを迅速に進めることが成功のカギといえるでしょう。大切なのは正確な情報を得て冷静に対処し、将来の負担を軽減すること。経済的な苦境から解放されるために、任意売却を適切に利用しましょう。