任意売却が出来ないケースとは　不動産売却コラム | 藤沢・茅ヶ崎・鎌倉の不動産売却・買取ならセンチュリー21富士ハウジング

任意売却が出来ないとどうなる？

任意売却が叶わない事態が訪れる前に、任意売却が不可能となった場合にはどのような事態が待ち受けているのか、理解しておくことが重要です。

任意売却とは、通常の不動産売却と類似し、滞納しているローンの債務者が物件を自ら売却する手段です。この方法で進めることが望ましいのですが、それが出来ないとなると厳しい状況は避けられません。

強制的に競売にかけられる

任意売却が実現できなければ、金融機関は最終手段として物件を強制的に競売にかけることがあります。競売は、所有者の同意を得ることなく、法的手続きに基づいて行われます。

まず、保証会社が地方裁判所に申し立てることで物件が差し押さえられます。次に、現況調査や入札通知などがあります。入札期間開始2週間前には、競売の日程や物件の詳細情報など公告が掲載。その後、競売当日に入札が行われ、最も高い入札額を提示した者が物件を落札します。入札者が存在しない場合は、金融機関が物件を取得することもあります。

競売によって物件が売却された場合、所有者は物件を手放すことになるでしょう。また、競売では市場価格よりも低い価格で売却されることがほとんどです。そのため、競売による売却ではローン残債を完済できないことが考えられます。

競売によって得られた売却代金がローン残債を下回れば、所有者はその差額を負債として負担することになります。つまり、競売によって物件が手放された後でも、所有者は残債に対して責任を負うことになるのです。
強制的な競売とはデメリットが非常に多いため、所有者は滞納を放置せず、できるだけ早く金融機関との合意を得て任意売却を進めることが重要です。

自己破産を選択せざるを得なくなる

前述の通り、競売で物件を手放すことになっても、残債が残っていれば返済の義務は続きます。返済の見込がなければ、自己破産を選択せざるを得ない状況に立たされるでしょう。自己破産は、債務負担を免除される一方で、財産や信用が大きく損なわれる厳しい選択肢です。

自己破産を申し立てると、裁判所の手続きに基づいて債務整理が行われます。裁判所は所有者の財産を処分し、その代金を債権者に分配します。これによって一部の債務は免除されますが、所有財産のほとんどを手放すことになることを理解しておかなければなりません。

自己破産による影響は非常に大きいものです。ブラックリストと言われる信用情報の傷は、長期間にわたって消えず、将来の借り入れや信用取引に制約が生じます。また、財産や資産は処分され、再建のためのスタート地点が大きく後退します。

自宅から立ち退かなければならない

競売によって物件が売却されると、新たな所有者が入居することが予想されます。この場合、所有者は現在の自宅から退去しなければなりません。退去までの期間や手続きは地域によって異なりますが、所有者は一定の期限内に自宅を明け渡す必要があります。

立ち退きの過程は、所有者にとって心理的・物理的な負担となるでしょう。自宅は日常生活や家族の拠点であり、その場所から離れなければならないことは大きな変化です。また、立ち退きに伴って新たな住居を見つける必要があり、住環境の安定を確保するという課題も生じます。

さらに、前述の通り、競売は市場価格よりも低い価格での売却が一般的です。このため、所有者はローン残債を完済できず、売却後に残債の負担を抱える可能性があります。

滞納が続き、任意売却も実現できない場合、所有者は専門家の助言を受けながら、適切な選択肢を模索する必要があります。可能な限り早い段階で行動し、債務整理や新たな住居の準備に取り組むことが重要です。

任意売却が出来ないケース

ここからは、任意売却が出来ないケースについて解説します。任意売却を実施するためには、これらの課題をクリアしないといけません。

債権者である金融機関が認めていない

任意売却を実現するためには、債権者である金融機関の承認が必要です。しかし、債務者の経済状況や返済能力、物件の価値などを総合的に考慮したうえで金融機関が売却を認めないケースも存在します。金融機関の許可が得られない場合、任意売却を進めることはできません。

金融機関は、債務者のローン返済を確保する立場にあり、物件を売却することによって債務を回収することを主な目的としています。そのため、債務者の経済状況や物件の市場価値が返済に十分でないと判断されれば、売却の許可は得られないでしょう。金融機関も自身の利益を守るため、リスクを最小限に抑えたいのは当然のことと言えます。

共同名義人・連帯保証人の同意が得られない

任意売却を進めるうえで、共同名義人や連帯保証人の同意も欠かせません。共同名義人や連帯保証人が売却に同意しない場合、任意売却の実現は困難でしょう。
共同名義人は物件の所有者として権利を有しており、連帯保証人は返済の保証人として債務に連帯しています。したがって、売却には彼らの同意が必須となります。

共同名義人や連帯保証人が売却に同意しない理由はさまざまです。例えば、家族の意見の不一致、売却による負担や損失の懸念などが考えられます。疎遠になっており連絡が取れないというケースもあるかもしれません。離婚をしていて関係性が悪い場合なども同意を得るのが難しいでしょう
共同名義人や連帯保証人の同意が得られない場合、債務者は売却の手続きを進めることができません。

建築基準法違反など物件にトラブルがあるケース

任意売却を進めるには、物件にトラブルや問題がないことが重要です。建築基準法違反や他の法的な制約、建物の損傷、修繕や改修が必要な状態など物件に関連するトラブルがある場合、任意売却は難しくなります。

建築基準法違反とは、建物の構造や設備に関する規定に適合していないことを指します。例えば、耐震性が不足していたり、火災安全基準を満たしていなかったりする場合です。このような違反があると、売却時に問題が生じる可能性があります。また、法的な制約がある場合も、物件の売却は厳しいでしょう。都市計画や地域の規制によって用途変更ができない、建築制限があるといったケースです。

さらに、物件に損傷や必要な修繕・改修が必要な場合も、任意売却を困難にします。なぜなら、買い手は、問題のある物件に対しては価格交渉をしたり、追加費用の懸念を抱いたりするためです。これにより、売却価格の低下や買い手が見つからないという事態が生じるかもしれません。

競売までの時間的猶予がない

任意売却を検討している場合、時間的な余裕は非常に重要です。競売までの期限が迫っていたり、返済に対する債務者の状況が緊急を要していたりする場合は、注意しなければなりません。

競売は、債務者の債務不履行によって金融機関が所有する物件を強制的に売却する手続きです。債務不履行が続く場合や返済が滞った場合、金融機関は競売手続きを進めることになります。

一般的に競売までの期間は、住宅ローンの滞納から1年から1年半程度です。任意売却を検討し始めた時期が、既に競売までの時間的猶予がない場合、任意売却を進めることは困難です。なぜなら、買い手を見つけるだけでなく、価格交渉や契約手続き、物件の査定やマーケティングなど、売却プロセスには時間がかかるためです。

買い手が見つからない

任意売却の成功には、買い手が必要です。しかし、市場状況や物件の魅力、価格設定などによっては、買い手を見つけることが難しいケースがあります。特に競争が激しい不動産市場では、買い手がなかなか見つからず、任意売却の進行が滞ることがあります。

買い手が見つからない要因としては、適切な価格設定やマーケティング戦略の欠如、周辺環境の問題、物件の状態など、さまざまな理由が考えられるでしょう。
買い手が見つからない場合には、価格や物件の魅力、マーケティング戦略の見直しや改善が必要です。

税金を滞納している

税金の滞納は、任意売却に際して大きな障害となります。
税金を滞納している場合、税務局は滞納額を回収するために強制執行手続きを行うことがあります。この場合、物件の売却手続きは税金の回収が優先され、債権者である税務当局の了承がなければ任意売却を進めることはできません。

また、税金滞納がある物件は買い手にとってリスクが高いとみなされる場合があります。滞納した税金に関連する追加負担や法的な問題が生じる可能性があり、買い手はそのリスクを避けるために物件を選ばないでしょう。

そして、税金滞納は債務者の信用性に影響を与えます。買い手や関係者は滞納状況を見て売主の信頼性や法令順守の姿勢を判断するため、税金を滞納しているという事実は、任意売却の成功につながる可能性を低下させる要因となります。

任意売却を成功させる方法

任意売却をしたくても出来ないケースがあるということは理解いただけたでしょうか。
ここからは、そうなる前に対処することで任意売却を成功させる方法について解説します。

早めに金融機関に相談をする

住宅ローンの返済が困難になった場合、任意売却を検討する前に、早めに金融機関へ相談することが重要です。
金融機関は滞納問題を解決するための手段として、「リスケジュール」と呼ばれる返済方法の変更を提案してくれることがあります。これにより、返済期間の延長や一定期間の利息のみの返済などが行われ、月々の返済額を軽減することが可能です。ただし、総返済額や返済期間が増えることは理解しておかなければなりません。

また、金利の高い住宅ローンを金利の低い金融機関で借り換えることも検討できます。これにより、月々の返済額を抑えることができますが、物件の価値と融資額のバランスや借り換えに伴う諸費用も考慮する必要があります。
金融機関への相談では、自身の状況や問題点を明確に伝えることが重要です。返済能力の変化や将来の見通しについても共有しましょう。

早めの相談により、金融機関と協力して適切な解決策を見つけることができます。返済問題を放置せず、積極的に対処することが任意売却を成功させるための一歩です。

任意売却の実績が豊富な不動産会社へ依頼をする

任意売却を成功させるためには、金融機関との交渉だけでなく、任意売却の実績が豊富な不動産会社への依頼も重要です。
任意売却は、通常の不動産売買とは異なる要素があり、専門的な知識が求められます。特に、任意売却の実績が豊富な不動産会社は、交渉を有利に進めるためのノウハウを持っています。

任意売却には、債務処理や関連する法律に関する知識が必要です。法的な規定を理解し、適切な手続きを行う必要があります。幅広い専門知識と実績のある不動産会社に相談することで、適切なアドバイスやサポートを受けることができるでしょう。

任意売却を成功させるためには、専門知識と経験豊富な不動産会社との協力が不可欠です。彼らと連携し、的確なアドバイスや適切な交渉を行うことで、円滑かつ成功した任意売却を実現することができます。
 

まとめ

任意売却が出来ないケースには、債権者の認可が得られない、共同名義人・連帯保証人の同意が得られない、物件にトラブルがある、競売までの時間的猶予がない、買い手が見つからない、税金を滞納しているなどがあります。これらの要因が重なると、任意売却という選択肢はむずかしくなるでしょう。

しかしながら、早めに金融機関に相談し、任意売却の実績が豊富な不動産会社に依頼することで、成功への道が開けるかもしれません。それぞれのケースに合わせ、しっかりと対策をとりましょう。